وکیل متخصص املاک در رابطه با شرایط و مراحل تخلیه ملک مسکونی می گوید: قانون اجاره مسکن به این معناست که صاحبخانه‌های خصوصی، نهادهای مسکونی مورد تأیید (انجمن‌های مسکن) و کسانی که اجازه اقامت ویژه دانشجویان را می‌دهند، باید قبل از درخواست از مستأجر برای ترک محل اقامت اجاره‌ای، مراحل خاصی را دنبال کنند. آنها همچنین باید بسته به مدت‌زمان اجاره حداقل مدت اخطار را به مستأجر اعلام کنند.
فسخ اجاره نامه
اینکه صاحبخانه شما چقدر راحت می‌تواند به اجاره شما پایان دهد بستگی به نوع اجاره شما و مدت اقامت شما دارد، در همه موارد، اگر صاحبخانه شما بخواهد محل اقامت خود را ترک کنید، باید یک اخطار کتبی مبنی بر فسخ به شما ارائه دهد. اگر مستأجر مدت معینی را مشخص کرده باشد، صاحبخانه شما به طور معمول نمی‌تواند اجاره را به پایان برساند مگر اینکه تعهدات خود را نقض کند. بااین‌حال، اگر بهطورموقت در خانهای سکونت ندارید، صاحبخانه می‌تواند از شما بخواهد که در ۶ ماه اول بدون ذکر دلیل خانه را ترک کنید.
آنها باید یک اخطار کتبی معتبر مبنی بر خاتمه ارائه دهند و حداقل ۲۸ روز مهلت اخطار را مجاز کنند، در صورتی که رفتار شما به‌طورجدی ضداجتماعی باشد یا بافت ملک را تهدید کند، در ۶ ماه اول فقط ۷ روز اخطار لازم است. پس از ۶ ماه اول، شما از حقوق مالکیت برخوردار می‌شوید، حتی اگر اجاره مدت معینی دارید (برای مثال ۱ سال). امنیت حقوق مالکیت در قسمت ۴ قانون اجاره‌نشینی مسکونی ذکر شده است و عموماً بهعنوان حقوق قسمت ۴ شناخته می‌شود.
حقوق قسمت ۴ چیست؟
صاحبخانه شما می‌تواند اجاره قسمت ۴ را فقط در شرایط زیر خاتمه دهد:
اگر تعهدات اجاره را رعایت نمی‌کنید، به‌عنوان‌مثال؛ عدم پرداخت به‌موقع اجاره خود در مدت‌زمان مشخص.
اگر ملک دیگر برای نیازهای شما مناسب نیست، به‌عنوان‌مثال؛ اگر بیش از حد شلوغ باشد.
اگر صاحبخانه قصد دارد ملک را ظرف ۹ ماه بفروشد. بااین‌حال، اگر صاحبخانه قصد فروش ۱۰ واحد یا بیشتر را در یک ساختمان ۶ ماهه را داشته باشد، این دلیل ممکن است اعمال نشود.
صاحبخانه شما همچنین می تواند به ۳ دلیل خاص زیر اجاره شما را متوقف کند:
اگر صاحبخانه برای استفاده شخصی خود یا برای یکی از اعضای نزدیک خانواده به ملک نیاز دارد (این فقط در مورد صاحبخانه‌های خصوصی صدق می‌کند).
اگر صاحبخانه قصد دارد کار تجاری املاک را تغییر دهد (برای مثال؛ آن را به کاربری اداری تبدیل کند)
اگر صاحبخانه قصد دارد ملک را به طور اساسی بازسازی کند.
در همه موارد، صاحبخانه باید با اخطار معتبر خاتمه به شما اطلاع دهد.
اگر صاحبخانه به دلیل فروش ملک، تغییر کاربری آن، مرمت و بازسازی اساسی و یا نیاز به آن برای خود یا یکی از اعضای نزدیک خانواده، به اجاره پایان دهد و ملک مجدداً برای اجاره در دسترس قرار گیرد، صاحبخانه باید آن را به مستأجر که مجبور به تخلیه ملک شده است بازگرداند. این کار باید ظرف ۱۲ ماه از پایان مهلت اخطار مستأجران انجام شود.
بیشتر بخوانید : چگونه مشاوره حقوقی اداره کار رایگان بگیریم؟
تخلیه ملک چیست؟
“تخلیه” زمانی است که صاحبخانه مستأجر را مجبور به ترک خانه کند. در بیشتر کشورها، قوانین مربوط به اخراج سختگیرانه است. صاحبخانه باید تمام مراحل قانون را رعایت کرده و برای اخراج صحیح مستأجر به دادگاه مراجعه کند.
همه موارد زیر باید قبل از تخلیه انجام شود:
مستأجر یک اخطار کتبی برای خروج (تخلیه) دریافت می‌کند.
مستندات با اسناد قانونی – احضار و شکایت ارائه می‌شود. اوراق باید توسط کلانتری یا سایر سرورهای مجاز فرایند تحویل داده شود.
مستأجر مجاز به پاسخگویی است.
دادگاه می‌تواند تخلیه را رد کند.
اگر دادگاه تخلیه را تأیید کند، نامه مالکیت ارسال می‌شود.
مراحل تخلیه قانونی
مرحله اول؛ صاحبخانه اعلان کتبی می‌فرستد.
دلایل دریافت اخطار کتبی برای تعطیلات
عدم پرداخت اجاره‌بها
صاحبخانه شما باید قبل از اخراج شما، اخطار کتبی به شما مستأجر بدهد. اخطار باید کتبی باشد و باید ۳ روز به شما فرصت بدهد تا اجاره خانه را پرداخت کنید. بازه زمانی ۳ روزه شامل تعطیلات آخر هفته، تعطیلات یا روزی که اخطار داده می‌شود نمی‌شود. اگر پیشنهاد می‌کنید که اجاره کامل را در این مدت بپردازید، صاحبخانه شما باید آن را قبول کند. اگر ملک کمتر از کل مبلغ بدهی باشد، مجبور نیست پول را بپذیرد.
نپذیرفتن شرایط در اجاره‌نامه
صاحبخانه شما ممکن است شما را به دلیل نقض قوانین اجاره‌نامه کتبی شما اخراج کند. برخلاف پرداخت‌های اجاره ازدست‌رفته، این “اخراج ” ناشی از کاری است که مستأجر انجام داده یا انجام نداده است. برخی از دلایل متداول که صاحبخانه‌ها مستأجر را بیرون می‌کنند عبارت‌اند از: بلند بودن صدای زیاد (سروصدای زیاد) خسارت زیاد به اموال، کثیف بودن (عدم تمیز نگه‌داشتن مکان) پارکینگ در مکان‌های نادرست و اجازه ورود حیوانات خانگی یا افراد به ملک در مواقعی که اجازه ندارید. صاحبخانه‌ها باید قبل از اخراج مستأجران به آنها ۷ روز اخطار کتبی بدهند.
این اعلامیه باید موارد اشتباه مستأجر را ذکر کند و باید به مستأجر اخطار دهد. سپس باید به مستأجر اجازه داده شود که مشکل را حداقل یکبار برطرف یا “درمان” کند. اگر مجدداً ظرف ۱۲ ماه همان اتفاق تکرار شود، به مستأجر اخطار ۷ روزه دیگری داده می‌شود. اما این اخطار دوم به مستأجر فرصتی نمی‌دهد تا مشکل را برطرف کند. صاحبخانه‌ها همچنین ممکن است یک اخطار ۷ روزه بدون فرصتی برای رفع مشکل در موارد جدی‌تر ارسال کنند. این موارد ممکن است شامل مواردی باشد که مستأجر به ملک خسارت وارد کرده، تخریب کرده یا به‌اشتباه از آن استفاده کرده است.
پایان قرارداد اجاره
اگر صاحبخانه و مستأجر اجاره‌نامه کتبی ندارند، مستأجر می‌تواند در هر زمان اجاره را پایان دهد. اگر اجاره‌نامه کتبی شامل یک بازه زمانی خاص باشد، همین امر صادق است. مستأجر در این موارد به هر دلیلی می‌تواند اجاره‌نامه را متوقف یا “فسخ” کند. مستأجر همچنین می‌تواند بدون اطلاع قبلی به صاحبخانه این کار را انجام دهد.
اجاره ماه به ماه
اگر اجاره ماهانه پرداخت می‌شود، باید حداقل ۱۵ روز قبل از سررسید اجاره اطلاع داده شود. در صورت پرداخت اجاره به‌صورت هفتگی، اخطار باید حداقل ۷ روز قبل از سررسید اجاره داده شود. اعلامیه‌های خاتمه باید به صورت کتبی باشد.
آیا اخطار فسخ اجاره به این معنی است که باید فوراً حرکت کنید
خیر. شما میتوانید در خانه خود بمانید تا زمانی که از شما شکایت شود و پرونده توسط قاضی تصمیم‌گیری نشده باشد مشکلی ایجاد نمی‌شود. اگر فکر می‌کنید ممکن است در دادگاه شکست بخورید، میتوانید قبل از تشکیل پرونده حرکت کنید. پرونده‌های تخلیه ثبت عمومی هستند و می‌توانند در اختیار مالکان آینده قرار گیرند. این ممکن است بر تصمیم آنها برای اجاره به شما تأثیر بگذارد. همچنین، در صورت ازدست‌دادن پرونده تخلیه قاضی، ممکن است مجبور شوید هزینه بیشتری را نیز بپردازید. قاضی می‌تواند به شما حکم دهد که هزینه دادگاه صاحبخانه خود را از جمله هزینه‌های وکالت را پرداخت کنید. اگر نیاز به یک وکیل امور ثبتی دارید میتوانید با موسسه صلح میزان تماس بگیرید.
نکات مهم در هنگام اخراج مستاجر
۱.بیرون راندن مستاجر همیشه ساده نیست، بهعنوان مثال؛ اگر مستاجر با اخطار تخلیه مخالفت کند، صاحبخانه باید دعوای تصرف را صادر کرده و اسناد مختلفی ارائه دهد. به عنوان مثال؛ تحت تخلیه بخش ۲۱، صاحبخانه باید ثابت کند که مسئولیت‌های صاحبخانه خود را انجام داده است و در بین سایر اسناد، مدرکی مبنی بر ابلاغیه را اثبات می‌کند.
- از آزار و اذیت احتمالی علیه مستاجر خود به هر قیمتی خودداری کنید، آزار و اذیت جنایت است و صاحبخانه ای که مستأجر را به هر دلیلی مورد آزار و اذیت قرار داده است، ممکن است با مجازات‌های کیفری روبرو شود، علاوه بر این، اگر تخلیه ضعیف انجام شود مستاجر می‌تواند خسارت خود را مطالبه کند.
- اطمینان حاصل کنید که مستأجر شما قبل از ابلاغ قرارداد چه نوع اجاره‌ای دارد، همانطور که در مقاله مشخص شده است، مستأجران انواع مختلفی از اجاره‌ها را دارند. قبل از ابلاغ اخطار تخلیه، اطمینان حاصل کنید که اخطار صحیح را ابلاغ کرده‌اید در غیر این صورت، اخطار تخلیه معتبر نخواهد بود.
چنانچه سوالی در این رابطه دارید میتوانید با موسسه صلح میزان تماس بگیرید.
۰۲۱-۴۴۴۸۹۷۹۱ – ۰۲۱-۴۴۴۶۱۳۴۳
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چی هست؟